Come si calcola la rata del mutuo
Quasi tutti i mutui italiani usano l'ammortamento alla francese: la rata resta uguale per tutta la durata, ma cambia la sua composizione. All'inizio paghi soprattutto interessi, perché il debito residuo è alto; verso la fine quasi tutta la rata rimborsa capitale.
Rata = C × i × (1 + i)n / ((1 + i)n − 1)
dove C è l'importo finanziato, i il tasso mensile (TAN annuo diviso 12) e n il numero di rate mensili.
Esempio svolto
Mutuo di 150.000 € a 25 anni con TAN del 3,5%: il tasso mensile è 3,5 / 100 / 12 = 0,2917% e le rate sono 300. La rata risulta di 750,94 €. Nella prima rata 437,50 € sono interessi (150.000 × 0,2917%) e solo 313,44 € capitale. In 25 anni restituisci 225.280,61 €, di cui 75.280,61 € di interessi.
Quanto pesano durata e tasso
| 150.000 € | Rata mensile | Interessi totali |
|---|---|---|
| 20 anni al 3,5% | 869,94 € | 58.785,50 € |
| 25 anni al 3,5% | 750,94 € | 75.280,61 € |
| 30 anni al 3,5% | 673,57 € | 92.484,13 € |
| 25 anni al 2,5% | 672,93 € | 51.877,53 € |
| 25 anni al 4,5% | 833,75 € | 100.124,62 € |
Allungare da 25 a 30 anni abbassa la rata di 77 € al mese ma costa oltre 17.000 € di interessi in più. Un punto di tasso in più, a parità di durata, vale circa 25.000 €.
Cosa il calcolo non include
- TAEG: il simulatore usa il TAN. Il TAEG aggiunge istruttoria, perizia, assicurazioni obbligatorie e spese di incasso rata: è il valore da usare per confrontare offerte di banche diverse.
- Imposta sostitutiva: 0,25% dell'importo per la prima casa, 2% negli altri casi, trattenuta all'erogazione.
- Tasso variabile: la simulazione presuppone un tasso costante. Con il variabile la rata segue l'Euribor più lo spread.
Domande frequenti
Quale rata posso permettermi?
Le banche in genere chiedono che la rata non superi il 30-35% del reddito netto mensile del nucleo. Con 2.400 € netti al mese, la rata sostenibile è intorno ai 720-840 €.
Gli interessi del mutuo sono detraibili?
Per il mutuo sull'abitazione principale puoi detrarre il 19% degli interessi passivi, su un massimo di 4.000 € all'anno (art. 15 TUIR): fino a 760 € di detrazione IRPEF.
Conviene un'estinzione anticipata parziale?
Sui mutui stipulati da persone fisiche per acquistare o ristrutturare un immobile abitativo non ci sono penali di estinzione anticipata (D.L. 7/2007). Rimborsare capitale nei primi anni riduce molto gli interessi futuri, perché è il periodo in cui pesano di più.